長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

虧損加劇，中交地產(chǎn)距離曾定下的千億銷售目標(biāo)也越來越遠(yuǎn)。

7月5日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布2024半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年凈虧損約10億元，上年同期凈虧損5.69億元，虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。公司表示，由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致本期交付項(xiàng)目毛利率明顯下降，使得業(yè)績(jī)表現(xiàn)不理想。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，近年，中交地產(chǎn)“造血”能力下降，業(yè)績(jī)大幅下滑，凈利潤自2019年連續(xù)5年下滑。2023年，中交地產(chǎn)更是虧損16.73億元，同比下滑5029.65%，一年虧掉過去4年的利潤。

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交付不及預(yù)期，中交地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)逐年走低。2021年至2023年，其銷售額分別為560億元、458億元和373.61億元。2024年1—3月，中交地產(chǎn)全口徑簽約銷售金額為40.70億元，同比下降59.57%。

公司債務(wù)狀況也不理想，資金缺口依然明顯。截至2024年一季度，中交地產(chǎn)的貨幣資金為108.68億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為191.88億元，資金缺口達(dá)83.2億元，賬面資金難以覆蓋一年內(nèi)應(yīng)償還的債務(wù)。

2016年—2023年及2024年一季度，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率已連續(xù)八年超過80%的警戒線。

虧損擴(kuò)大千億銷售目標(biāo)難期

公開資料顯示，中交地產(chǎn)于1997年上市，公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)。

近幾年，中交地產(chǎn)陷入“增收不增利”的怪圈中。2018年—2022年，中交地產(chǎn)營業(yè)收入從89.48億元一路高升至384.67億元，歸母凈利潤反而一路下滑，分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。

2023年，中交地產(chǎn)罕見錄得虧損。報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入324.68億元，同比下降15.6%；歸母凈利潤-16.73億元，同比下降5029.65%。

與此同時(shí)，中交地產(chǎn)的毛利率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2020—2023年，中交地產(chǎn)毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和10.46%。

2024年一季度，中交地產(chǎn)營業(yè)收入同比增長(zhǎng)28.64%，但歸母凈利潤為-2.19億元，仍為負(fù)值。

7月5日，中交地產(chǎn)發(fā)布2024半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年凈虧損約10億元，上年同期凈虧損5.69億元，虧損額擴(kuò)大75.9%；扣非后的凈虧損約10.2億元，上年同期虧損 5.87億元，虧損額擴(kuò)大73.76%。

對(duì)于虧損的主要原因，中交地產(chǎn)認(rèn)為，受公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目的毛利率，較上年下降較為明顯；隨著竣備的房地產(chǎn)項(xiàng)目增加，公司費(fèi)用化利息增加，本期財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期有所上升。

中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)李永前曾于2019年提出“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年銷售額破千億”的目標(biāo)。2021年至2023年，中交地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)逐年走低，分別為560億元、458億元和373.61億元，千億銷售目標(biāo)落空。

2024年1—3月，中交地產(chǎn)全口徑簽約銷售金額為40.70億元，較上年同期下降59.57%；全口徑簽約銷售面積19.57萬平方米，較上年同期下降59.77%；權(quán)益口徑簽約銷售金額32.64億元，較上年同期下降52.76%。

中交地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的投資亦明顯縮減。年報(bào)顯示，2023年，中交地產(chǎn)僅在成都及合肥新增了土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，占地面積9.71萬平方米，計(jì)容建筑面積21.53萬平方米，土地價(jià)款27.7億元。

存貨高企償債壓力增大

銷售不理想導(dǎo)致去化不佳，公司存貨高企。

根據(jù)歷年年報(bào)，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地產(chǎn)存貨賬面價(jià)值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和932.56億元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

“公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響到公司的資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力，如果公司因在售項(xiàng)目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對(duì)償債能力和資金調(diào)配帶來較大壓力。”中交地產(chǎn)表示。

盡管公司擁有央企背景，但債務(wù)狀況并不理想，資金缺口依然明顯。2016年—2023年及2024年一季度，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.1%、84.23%、82.1%、82.47%、83.39%、82.04%、82.61%、82.51%、82.05%，已連續(xù)八年超過80%的警戒線。

今年一季度，中交地產(chǎn)償債壓力進(jìn)一步增大，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到191.9億元。同期，中交地產(chǎn)的貨幣資金為108.7億元，賬面資金難以覆蓋一年內(nèi)應(yīng)償還的債務(wù)。

此外，高昂的融資成本也進(jìn)一步加重了公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。中交地產(chǎn)的融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東方借款，以及其他融資途徑，平均融資成本介于1.8%—8.4%。截至2023年末，中交地產(chǎn)融資合計(jì)610.28億元。

中交地產(chǎn)表示，2024年將持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)速度。

不過，中交地產(chǎn)的定增募資并不順利，此前在2023年2月，其宣布擬向不超過35名特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金總額不超過35億元，募集資金將用于總投資96.84億元的項(xiàng)目。但其后公司兩度調(diào)整募資額度，2024年6月20日宣布，募集資金縮水為4.38億元。

業(yè)績(jī)預(yù)告披露同日，中交地產(chǎn)還披露一則訴訟事項(xiàng)，子公司因未償還借款本金及利息，被提起訴訟。

責(zé)編：ZB