長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅

“保價至交付，降價無理由退房。”央企保利發(fā)展（600048.SH ）打響“保價第一槍”。

近日，央企保利發(fā)展旗下多個城市項目公布了“保價計劃”，具體內(nèi)容為若同類房屋在后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買方現(xiàn)有折扣，或有額外贈送物業(yè)費、車位、家裝包等任何形式的變相優(yōu)惠，可無理由退房。

保利發(fā)展這一舉措迅速引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注。保利發(fā)展的保價計劃旨在穩(wěn)定市場預(yù)期，增強購房者信心，減少購房者因價格波動帶來的風(fēng)險。其保價計劃在多個城市的部分項目中同步推進，但各項目的具體保價措施和期限會有所不同。如果營銷去化效果較好，可能會有其他房企效仿。

保利發(fā)展率先推出“保價計劃”的底氣，來自自身經(jīng)營穩(wěn)健發(fā)展。2023年，保利發(fā)展實現(xiàn)了3468億元營業(yè)收入，增速位居TOP10房企第一；期末現(xiàn)金儲備達到1480億元，現(xiàn)金水平行業(yè)最高。

公告顯示，上半年保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額1733.36億元，穩(wěn)居行業(yè)第一；實現(xiàn)簽約面積954.25萬平米。2024年1—8月，其實現(xiàn)2208億元銷售金額，市場排名保持行業(yè)第一。

去庫存、保交樓仍然是保利發(fā)展未來的核心工作。上半年，公司交付7.3萬套，實現(xiàn)營業(yè)總收入1392億元，同比增長1.6%；公司毛利率16.0%，與2023年全年水平保持一致。

打響“保價”第一槍

央企保利發(fā)展旗下多個城市項目近日公布了“保價計劃”，如溫州保利的“保利·天珺”項目宣布，“若天珺項目同類房屋（僅住宅）在后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買方現(xiàn)有折扣（較備案價），或有額外贈送物業(yè)費、車位、家裝包等任何形式的變相優(yōu)惠，可無理由退房（房款利息不計）”。

據(jù)了解，類似的承諾在西安保利、四川保利、濟南保利、成都保利、廣東保利的部分項目中亦有同步推進，如西安保利推出“買貴可享無憂換；以舊換新，最高立省10萬元”、四川保利旗下20余個在售項目全線參與推出的“保價到明年，無憂購好房，以高換低，買貴‘兜底’”等保價方案。

長江商報記者注意到，此前，保利發(fā)展項目銷售降價的情況在多個城市都有發(fā)生，引發(fā)業(yè)主和購房者的不滿。2023年，佛山市三水區(qū)保利御江南曾被網(wǎng)友反映大幅降價。該項目2021年曾賣到9000到10000元一平方米的價格，而到了2023年，某第三方平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示其前三季度成交均價為6110元/平方米。同年11月，四川省網(wǎng)上群眾工作平臺有網(wǎng)友投訴成都東部新區(qū)保利中糧湖光錦云項目“惡意降價擾亂市場”，項目拿證價格1.5萬元—1.7萬元，后來以9000元均價銷售，降幅達到40%以上。

2024年5月，問政四川上出現(xiàn)投訴，稱成都市的保利怡心和頌樓盤以抵賬房促銷為由大幅減價，達七折，前期購入業(yè)主損失達數(shù)十萬元；人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上有投訴稱重慶市江北區(qū)保利閱江臺不到一個月時間降價14萬元，還有投訴稱西安市高新區(qū)的保利云谷天匯清盤砸價銷售，引發(fā)業(yè)主不滿。

保利發(fā)展在多個城市的項目出現(xiàn)了不同程度的降價情況，這主要是為了應(yīng)對市場壓力、去庫存以及回籠資金等。

業(yè)內(nèi)認為，如今，“保價”是保利促銷計劃的一部分，也是營銷手段，有助于促進商品房去化，打消購房者對房價下降的顧慮，穩(wěn)定房價預(yù)期，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。如果營銷去化效果較好，可能會有其他房企效仿，但也考驗房企對市場走勢的把握能力和產(chǎn)品力。

值得關(guān)注的是，保利發(fā)布“保價計劃”時機正逢中共中央政治局會議首提“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下一步經(jīng)濟工作。會議中針對房地產(chǎn)的部分重點提到，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

業(yè)內(nèi)認為，保利作為房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，在目前商品房銷售排行榜上排第一，在貫徹中共中央政治局會議精神上有帶頭作用。

銷售居首財務(wù)穩(wěn)健

作為央企老大哥，在房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷的當下，保利發(fā)展銷售勢頭依舊強勁。上半年，公司實現(xiàn)簽約金額1733.36億元，同比減少26.81%，實現(xiàn)簽約面積954.25萬平方米，銷售金額居行業(yè)第一。1—8月，其實現(xiàn)2208億元銷售金額，市場排名保持行業(yè)第一。

同時，其市場占有率不斷提升，較2023年底提升0.06個百分點至3.68%。具體到上半年的38個核心城市中，保利發(fā)展有32個城市市占率排名前五，11個城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市占有率突破15%。

業(yè)績方面，上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入1392億元，同比增長1.6%；公司毛利率 16.0%，與2023年全年水平保持一致。

不過，公司凈利潤有所下滑，上半年，其實現(xiàn)歸母凈利潤74.20億元，同比下降39.29%；扣非凈利潤72.30億元，同比下降38.35%。

這是保利發(fā)展自2013年以來，首次在上半年度出現(xiàn)歸母凈利潤、歸母扣非凈利潤負增長的情況，同時也是其近5年來上半年度歸母凈利潤首次跌破百億元關(guān)口。

對于凈利潤的下滑，保利發(fā)展管理層在2024年上半年業(yè)績說明會上表示，受到市場下行影響，上半年公司毛利率同比有所降低，同時受結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益比下降的影響，歸母凈利潤同比降幅略大于凈利潤降幅。

財務(wù)方面，目前，保利發(fā)展“三道紅線”指標維持全線綠檔。截至今年6月末，公司扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22。

同時，公司融資成本下降，上半年，新增融資的平均成本下降至2.93%；截至6月底，公司有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%。

當前市場環(huán)境下，回籠現(xiàn)金對房企愈發(fā)重要。上半年，公司累計實現(xiàn)回籠金額1466億元，回籠率84.6%。

融資發(fā)債方面，9月2日，保利發(fā)展發(fā)布公告，宣布其向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的計劃已獲得中國保利集團有限公司的批準。據(jù)悉，該公司此次發(fā)行總額不超過95億元，募集資金扣除發(fā)行費用后，將全部用于上海保利海上瑧悅、北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅等項目及補充流動資金。

今年以來保利發(fā)展加大了發(fā)債力度。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)，僅今年上半年（截至6月25日），保利發(fā)展公開市場債券發(fā)行規(guī)模就達199億元，遠超2023年全年的109.64億元。8月8日，保利發(fā)展獲準發(fā)行100億元公司債券，加上此次發(fā)行的95億元可轉(zhuǎn)換公司債券，保利發(fā)展年內(nèi)的發(fā)債規(guī)模已達394億元。

責(zé)編：ZB